Как получить ипотеку на сумму, превышающую стоимость недвижимости

Редко когда банки предоставляют ипотечные кредиты, превышающие стоимость покупаемой недвижимости. Однако в некоторых случаях это возможно, особенно если нужны дополнительные средства на ремонт или для закрытия других кредитов. Важно понимать, что обычно банки не одобряют финансирование более 80% от стоимости недвижимости, но есть исключения. Что же делать, если требуется большая сумма?

Как получить ипотеку на большую сумму

Иногда при покупке недвижимости может понадобиться сумма, превышающая её рыночную стоимость. Это может быть связано с необходимостью проведения ремонта, оплатой услуг риелтора или нотариуса, либо закрытием других долговых обязательств. Однако, такие запросы редко удовлетворяются банками, и для получения подобного кредита необходимо соблюдать определенные условия.

Когда возможна ипотека на сумму, превышающую 80% стоимости недвижимости?

Прежде чем выдать ипотечный кредит, банки оценивают коэффициент Loan to Value (LTV), который показывает отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости. Как правило, банки не выдают ипотеку более чем на 80% от рыночной стоимости объекта. Например, если дом стоит 200 000 евро, максимальная сумма кредита составит 160 000 евро.

Это ограничение основано на постановлении Межминистерского комитета по кредитам и сбережениям (CICR) от 22 апреля 1995 года, согласно которому рекомендовано не превышать 80% при выдаче ипотек на недвижимость. Однако, это правило не является обязательным, и при наличии обоснованных причин банки могут предоставить ипотеку, превышающую 80%, а иногда даже и 100%.

Требования для получения ипотеки на сумму выше стоимости недвижимости

Хотя получить ипотеку на сумму выше стоимости объекта теоретически возможно, это требует соблюдения ряда условий. В первую очередь, банк будет проверять стандартные требования, такие как оценка недвижимости и финансовое состояние заемщика. Затем банк должен убедиться в наличии веских причин для увеличения суммы кредита.

К примеру, такие случаи могут включать:

• необходимость в дополнительных средствах для ремонта или модернизации недвижимости;
• желание включить в кредит затраты на услуги риелтора, нотариуса или другие расходы, связанные с покупкой;
• необходимость погашения других кредитов или задолженностей одновременно с получением ипотеки.

Эти причины должны быть задокументированы и подробно изложены в ипотечном договоре. Например, необходимо предоставить оценочные сметы на ремонтные работы или контракты с подрядчиками, чтобы подтвердить необходимость большей суммы.

Дополнительные гарантии и риски ипотеки на сумму выше стоимости недвижимости

Получение ипотеки на сумму, превышающую стоимость недвижимости, связано с определёнными рисками и требует дополнительных гарантий для банка. Банки могут ужесточить условия кредита, а также потребовать дополнительные меры защиты.

Дополнительные гарантии от банка

Так как риск невыплаты кредита возрастает, банк может потребовать дополнительные гарантии, такие как:

• оформление дополнительного страхования на сумму, превышающую стоимость недвижимости;
• привлечение поручителей, которые смогут погасить долг в случае неплатежеспособности основного заемщика;
• регистрация второй ипотеки на другую недвижимость для обеспечения дополнительной суммы.

Из-за повышенных рисков и требований, банки редко соглашаются на такие сделки, и процесс одобрения может быть более сложным.

Риски налоговых проверок

Заёмщики, которые получают ипотеку на сумму, превышающую стоимость недвижимости, могут быть подвергнуты дополнительным налоговым проверкам. Налоговая служба может заподозрить, что указана завышенная стоимость недвижимости для получения большего кредита, что может привести к расследованию и возможным юридическим последствиям, вплоть до обвинений в мошенничестве или ложной информации в официальных документах.

Альтернативные способы получения большей суммы

Вместо получения ипотеки на сумму, превышающую стоимость недвижимости, можно рассмотреть альтернативные варианты финансирования. Некоторые банки предлагают специализированные кредитные продукты, которые объединяют покупку недвижимости с необходимыми расходами:

• Ипотека "на покупку и ремонт" включает не только стоимость недвижимости, но и затраты на ремонтные работы;
• Ипотека "на покупку и ликвидность" предоставляет дополнительные средства для покрытия различных расходов, связанных с покупкой.

В первом случае кредит выдается не одной суммой, а частями по мере выполнения работ, что помогает контролировать их выполнение. Во втором случае часто требуется наличие второго объекта недвижимости, который будет заложен в качестве дополнительного обеспечения.

Таким образом, при необходимости получить большую сумму кредита важно тщательно подготовиться, подтвердить все расходы и учесть риски, связанные с налоговыми проверками и дополнительными обязательствами перед банком.