Опрос Банка Италии: цены на жильё продолжают расти, предложение не поспевает за спросом

По данным традиционного ежеквартального обследования Банка Италии о конъюнктуре рынка жилья (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), в третьем квартале 2025 года в Италии сохраняется устойчивая положительная динамика цен на жилую недвижимость. При этом средняя скидка при сделках продолжает сокращаться, а среднее время продажи домов достигло исторических минимумов. Одновременно наблюдается восстановление спроса со стороны покупателей, тогда как объём предложения продолжает снижаться.

Цены растут уверенно и почти повсеместно

В III квартале 2025 года чистый баланс между оценками роста и снижения цен на жильё вырос до +7 процентных пунктов (против +5 п.п. во II квартале) и оказался значительно выше, чем за аналогичный период 2024 года. Положительный баланс зафиксирован практически на всей территории страны, за исключением Юга Италии (Меццоджорно), где он остаётся отрицательным, хотя и заметно улучшился по сравнению с предыдущим кварталом.

Самый выраженный рост цен отмечен в крупных городах Северо-Востока и Центральной Италии: там доля агентов, сообщивших о повышении цен, ещё больше увеличилась.

Средняя скидка от первоначально запрошенной цены слегка уменьшилась до 7,5 % (с 7,8 % кварталом ранее) и остаётся на самых низких уровнях за всю историю наблюдений. В крупнейших городах Северо-Востока скидки опустились ниже 5 %. Средний срок продажи жилья немного вырос до 5,6 месяца (с 5,4 месяца), но по-прежнему находится около исторического минимума.

Спрос восстанавливается, предложение продолжает сокращаться

Отрицательный баланс между оценками роста и падения числа потенциальных покупателей заметно сузился, особенно в крупных городах и мегаполисах. С другой стороны, агенты по недвижимости продолжают фиксировать сокращение количества новых поручений на продажу. Чистый баланс по текущему портфелю поручений составил –32 п.п. (–30 п.п. кварталом ранее и –25 п.п. годом ранее), а по новым поступившим поручениям –30 п.п.

Доступ к ипотеке остаётся благоприятным

Проблемы с получением кредитов остаются минимальными: лишь 19 % агентств указали трудности с финансированием как одну из основных причин расторжения договоров. Доля сделок, финансируемых за счёт ипотеки, выросла до 65,9 %, а соотношение суммы кредита к стоимости объекта (LTV) достигло 78,4 % — оба показателя вернулись к уровням, которые наблюдались до начала цикла повышения ставок ЕЦБ в июле 2022 года. Таким образом, условия кредитования можно считать в целом комфортными для покупателей.

Арендные ставки продолжают расти, но уже медленнее

Рост арендных ставок остаётся значительным, хотя темпы немного замедлились: чистый баланс между оценками повышения и снижения составил +41 п.п. Большинство агентов связывает удорожание аренды прежде всего с сокращением предложения жилья в долгосрочную аренду. Этот фактор особенно ярко проявляется в городах и, по мнению операторов, во многом обусловлен предпочтением собственников сдавать квартиры посуточно или на короткие сроки.

Влияние краткосрочной аренды (типа Airbnb)

Доля агентств, считающих феномен краткосрочной аренды значимым, немного выросла и превысила 50 %. Из них более 80 % отмечают ощутимое влияние на ставки долгосрочной аренды (более 30 дней), причём свыше 60 % оценивают это влияние как особенно сильное.

В то же время восприятие влияния краткосрочной аренды на цены продажи немного ослабло по всей стране. Главным каналом воздействия по-прежнему считается сокращение предложения объектов, выставляемых на продажу: около 40 % операторов указывают именно на этот эффект.

Прогнозы рынка становятся более оптимистичными

Ожидания агентов относительно развития собственного регионального рынка и рынка недвижимости Италии в целом заметно улучшились по сравнению как с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом 2024 года.

Что касается ожидаемых цен продажи в IV квартале 2025 года, агенты в среднем прогнозируют небольшое снижение, однако чистые балансы оказались существенно менее негативными, чем годом ранее, что говорит о постепенном возвращении уверенности участников рынка.