Можно ли передать в безвозмездное пользование арендованную недвижимость?

Представьте себе: вы арендуете уютную квартиру, обустроили её под себя, вложили душу в каждую деталь интерьера. И вот, обстоятельства меняются, и вы решаете передать её в безвозмездное пользование другу или родственнику. Но возможно ли это с юридической точки зрения?

Что такое договор безвозмездного пользования?

Согласно статье 1803 Гражданского кодекса Италии, договор безвозмездного пользования (comodato d’uso) – это соглашение, по которому одна сторона (комодант) передаёт другой стороне (комодатарий) движимое или недвижимое имущество для использования на определённый срок или для конкретной цели. По истечении срока имущество должно быть возвращено.

Но что, если передать в безвозмездное пользование арендованную квартиру? Можно ли распоряжаться ею так же свободно, как если бы она была в собственности?

Может ли арендатор сдавать жильё в субаренду?

В Италии арендатор (conduttore) может сдать часть квартиры в субаренду, но только при соблюдении определённых условий. Если договор аренды не содержит прямого запрета на субаренду, достаточно уведомить владельца квартиры (locatore) о намерении и сообщить данные субарендатора.

А вот для полной передачи жилья в субаренду необходимо уже письменное согласие арендодателя. Этот момент регулируется статьёй 2 Закона № 392 от 27 июля 1978 года, которая гласит:

"Арендатор не может полностью передавать недвижимость в субаренду или уступать договор аренды третьим лицам без согласия арендодателя. Если иное не оговорено в договоре, арендатор вправе сдавать часть недвижимости в субаренду, предварительно уведомив арендодателя заказным письмом с указанием имени субарендатора, срока договора и сдаваемых помещений."

Можно ли передать арендованное жильё в безвозмездное пользование?

Поскольку договор безвозмездного пользования, как следует из его названия, не предусматривает оплаты, можно ли передать арендованное жильё по такой схеме?

Здесь действуют те же принципы, что и при субаренде:

• Если договор аренды не запрещает передачу жилья в безвозмездное пользование, арендатор может сделать это, уведомив владельца недвижимости.
• Если же договор содержит запрет на субаренду и передачу в безвозмездное пользование, потребуется получить письменное согласие арендодателя.

В противном случае передача квартиры третьим лицам без согласия владельца будет считаться нарушением договора и может привести к его расторжению и выселению арендатора.

Может ли человек, получивший недвижимость в безвозмездное пользование, её сдавать?

Допустим, владелец квартиры передал её по договору безвозмездного пользования другому лицу. Может ли этот человек сам сдавать её в аренду?

Ответ даёт статья 1804 Гражданского кодекса Италии: комодатарий обязан пользоваться имуществом исключительно в рамках условий, оговоренных в договоре, и не может передавать его третьим лицам без согласия комоданта.

Если же он сдаст квартиру в аренду без разрешения, комодант вправе:

• Потребовать немедленного возврата имущества.
• Выставить претензию о возмещении ущерба.

Кто должен декларировать доход от аренды?

Если недвижимость, переданная в безвозмездное пользование, затем сдаётся в аренду третьим лицам, возникает вопрос: кто должен платить налоги с полученного дохода?

Согласно законодательству, доход от аренды всегда облагается налогами на имя владельца недвижимости, даже если фактические платежи получает другое лицо. Таким образом, если комодатарий сдал квартиру в аренду, налоговая обязанность ложится на собственника жилья (комоданта), поскольку он остаётся юридическим владельцем имущества.

Этот принцип закреплён в статье 1, пункте 2 Законодательного декрета № 504/1992, который утверждает, что налог на имущество уплачивает владелец, независимо от того, кто фактически получает от него доход.

Вывод

Передача арендованного жилья в безвозмездное пользование возможна, но требует внимательного изучения условий договора аренды. Если запрета нет, достаточно уведомить арендодателя. Если же передача запрещена, потребуется его согласие.

То же касается комодатария: если он хочет сдавать полученную в пользование недвижимость, ему необходимо разрешение владельца.

Юридическая грамотность в таких вопросах поможет избежать неприятных последствий – от расторжения договора до финансовых санкций.