Как действовать, если должник-арендатор стал недоступен?
Что делать, чтобы защитить свои права и вернуть неоплаченные арендные платежи?
Сдача недвижимости в аренду может быть хорошим источником дохода, но что делать, если арендатор перестал платить и не выходит на связь? Проблема неплатежей — одна из самых распространённых среди владельцев недвижимости, и важно правильно с ней справляться, чтобы защитить свои интересы. Особенно сложной ситуация становится, если должник исчезает без следа, не отвечает на звонки и письма.
Разберёмся, какие меры можно предпринять в этом случае, какие юридические механизмы помогут выселить неплательщика и взыскать долг, а также как правильно оформить факт его недоступности.
Что делать, если арендатор не платит?
Прежде чем обращаться в суд, всегда стоит попытаться решить проблему мирным путём. Иногда задолженность возникает по уважительным причинам: временные финансовые трудности, болезни или другие жизненные обстоятельства.
❖ Первый шаг – связаться с арендатором, чтобы выяснить причину задолженности. Это можно сделать по телефону, электронной почте, через мессенджеры или личную встречу.
❖ Второй шаг – отправить официальное письменное уведомление с требованием погасить долг. Сделать это лучше заказным письмом с уведомлением о вручении или через электронную подпись (PEC, если речь идёт об Италии). В письме стоит указать:
-
ссылку на договор аренды и обязанность платить вовремя;
-
сумму задолженности и период неоплаты;
-
крайний срок (обычно 15 дней) для внесения платежа;
-
предупреждение о возможных юридических последствиях.
Если после этого реакции нет, следует переходить к более жёстким мерам.
Как выселить должника?
Когда мирное урегулирование не даёт результата, необходимо начинать процедуру судебного выселения за неуплату. В Италии это регулируется статьёй 658 Гражданского процессуального кодекса, но в других странах аналогичные процедуры также существуют.
Выселение проходит в несколько этапов:
-
Предъявление судебного иска
Арендодатель через адвоката подаёт заявление в суд с требованием выселения и выдачи судебного приказа о взыскании долга. -
Судебное заседание
-
Если арендатор появляется в суде, он может попросить время на выплату долга ("срок на исправление ситуации", который в Италии составляет несколько месяцев).
-
Если арендатор не появляется в суде, суд автоматически выносит решение о выселении.
-
-
Консолидация решения
Судья назначает дату, когда арендатор обязан покинуть жильё. -
Принудительное выселение
Если арендатор не освобождает жильё добровольно, судебный пристав проводит принудительное выселение с участием полиции.
Параллельно можно обратиться в реестр должников, чтобы предупредить других потенциальных арендодателей.
Что делать, если арендатор исчез и не отвечает?
Иногда арендатор просто пропадает: не отвечает на звонки, съезжает с квартиры, не оставляя нового адреса, и не даёт о себе знать. В этом случае его можно официально признать недоступным (irreperibile).
